Der Bundesgerichtshof klärt viele Fragen zum Thema Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat aber auch in einer Vielzahl von weiteren Urteilen zu Betriebskostenabrechnungen Stellung genommen und viele zuvor strittige Fragen entschieden.

So hat beispielsweise der Mieter nach dem Urteil vom 08.03.2006 (AZ: VIII ZR 78/05) nur in Ausnahmefällen einen Anspruch auf Übersendung von Kopien von Rechnungen, die in die Betriebskostenabrechnung eingeflossen sind. Der Vermieter muss dem Mieter lediglich die Einsichtnahme in die Rechnungen ermöglichen. Nur wenn der Vermieter die Unterlagen in einer anderen Stadt als dem Wohnsitz des Mieters aufbewahrt, ist er ausnahmsweise verpflichtet, Kopien der Rechnungen gegen Kostenerstattung zu übersenden. Ein Mieter sollte es dabei nicht unterlassen, Vorschüsse auf die Betriebskosten zu zahlen, wenn der Vermieter berechtigterweise keine Kopien übersendet. Dies kann zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen (Urteil vom 25.10.2006, AZ: VIII ZR 102/06).

Befinden sich in dem Wohnhaus sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten, müssen Verbrauchskosten, die in den Gewerbeeinheiten entstehen, nicht unbedingt vorweg abgezogen werden. Dies ist nur dann erforderlich, wenn der Gewerbebetrieb einen erheblichen Mehrverbrauch (z.B. von Wasser) verursacht. Ansonsten ist es dem Mieter zumutbar, dass diese Kosten einheitlich verteilt werden. Damit wird auch die Abrechnung übersichtlicher (Urteil vom 08.03.2006, AZ: VIII ZR 78/05).

Aufzugskosten sind nach dem Urteil vom 20.09.2006 (AZ: VIII ZR 103/06) auch von dem Mieter anteilig zu tragen (und damit in dessen Betriebskostenabrechnung einzubeziehen), der im Erdgeschoss des Hauses wohnt. Dies benachteiligt den Erdgeschossmieter nicht unangemessen, da in einem Mietshaus viele Betriebskostenarten (z.B. Hausbeleuchtung, Gartenpflege) von den einzelnen Mietern unterschiedlich in Anspruch genommen werden. Innerhalb einer Abrechnung kann man aber die Verteilung der Kosten nicht jeweils unterschiedlich nach den Nutzungsmöglichkeiten der Mieter gewichten.

Ein Vermieter muss innerhalb eines Jahres nach Beendigung der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung erstellen und dem Mieter übergeben. Die Abrechnung muss dabei formell korrekt sein. Einzelne Fehler (z.B. die Anwendung eines falschen Umlageschlüssels) kann der Vermieter aber nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch korrigieren, da trotz des Fehlers eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt (Urteil vom 17.11.2004, AZ: VIII ZR 115/04). Ergibt sich aus diesem Fehler jedoch eine höhere Nachzahlung für den Mieter, kann der Vermieter diese Erhöhung nicht mehr fordern. Anders liegt der Fall aber, wenn die Abrechnung formell nicht ordnungemäß ist. Dies ist dann der Fall (Urteil vom 14.02.2007, AZ VIII ZR 1/06), wenn der Vermieter die Gesamtkosten einer Kostenart nicht mitteilt, auch wenn diese nur anteilig in die Abrechnung einfließt. In diesem Fall kann der Vermieter keine Nachforderung geltend machen, wenn die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist.Überschreitet ein Vermieter dagegen unverschuldet die Abrechnungsfrist (wenn ihm z.B. einzelne Unterlagen nicht rechtzeitig zugehen), kann er Nachforderungen auch nach Ablauf der Frist fordern. Gehen ihm dann aber nach Ablauf der Abrechnungsfrist die Unterlagen zu, ist er gehalten, binnen einer Frist von drei Monaten die Abrechnung zu erstellen und dem Mieter zu übergeben (Urteil vom 05.07.2006, AZ: VIII ZR 220/05).