Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nach der WEG-Novelle

Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) trat am 1.Juli 2007 in Kraft. Es handelt sich um die weitreichendste Gesetzesänderung seit Inkrafttreten des WEG.

Unter anderem hat der Gesetzgeber der Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr weitreichende Kompetenzen für die Fassung von Beschlüssen gesetzlich eingeräumt. In einer sehr bedeutenden Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2000 hat dieser entscheiden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nur dann Beschlüsse fassen kann, wenn sie hierfür eine Kompetenz hat. Dies hat der Gesetzgeber nunmehr im Gesetz berücksichtigt.

Nach dem neuen § 21 Abs. 7 WEG kann die Gemeinschaft nun über Fragen der Wohngeldzahlung, Fälligkeit und Folgen des Verzuges sowie über die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen. Es können also von der Gemeinschaft Beschlüsse darüber gefasst werden, dass das Wohngeld im Lasteneinzugverfahren abgeführt werden soll, wann das Wohngeld fällig ist und welche Konsequenzen einem säumigen Wohnungseigentümer (z.B. hinsichtlich der Höhe der Verzugszinsen) drohen. Auch kann durch Beschluss entschieden werden, ob und an wen zu welchen Konditionen gemeinschaftliches Eigentum vermietet wird.

Nach dem neuen § 16 Abs. 3 WEG kann die Gemeinschaft nunmehr beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach einem anderen Maßstab als den Miteigentumsanteilen abgerechnet werden. Hier ist aber gerichtlich noch die Frage zu klären, ob davon sämtliche Betriebskosten oder nur diejenigen erfasst werden, die verbrauchsabhängig sind. Letzteres hätte zur Folge, dass z.B. Schornsteinfegerkosten oder Kosten der Gartenpflege weiter zwingend nach dem Miteigentumsanteil abgerechnet werden müssten. Auch kann die Gemeinschaft über den Verteilungsschlüssel hinsichtlich der Kosten der Verwaltung durch Beschluss entscheiden.

Über Instandhaltungen und Instandsetzungen kann – wie gehabt - durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Sollen die Kosten dieser Maßnahme aber nach einem anderen Maßstab als dem Miteigentumsanteil verteilt werden, bedarf dies nach dem neuen § 16 Abs. 4 WEG einer qualifizierten Mehrheit, also mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile und ¾ aller stimmberechtigten Eigentümer.

Auch stellt das Gesetz nunmehr klar, dass bauliche Veränderungen (§ 22 WEG) beschlossen werden können. Insoweit gilt es aber, verschiedene Mehrheitsverhältnisse zu beachten. Baulichen Veränderungen (z.B. Austausch der Haustür, weil sie den Eigentümern nicht mehr gefällt) muss jeder Wohnungseigentümer zustimmen, der betroffen ist. Ist jeder Eigentümer betroffen, muss auch jeder zustimmen. Liegt in der baulichen Veränderung dagegen eine Modernisierung, also eine Verbesserung (z.B. Einbau einer Gegensprechanlage), bedarf es der Zustimmung von ¾ der Eigentümer und der Hälfte der Miteigentumsanteile. Sofern wiederum eine modernisierende Instandsetzung vorliegt (z.B. Austausch defekter Einfachfenster durch Isolierglasfenster), so kann dies mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.