Mietminderung bei Flächenabweichung / Fehlerhafte Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag

Der Bundesgerichtshof hat die in den letzten Jahren viel diskutierte Frage entschieden, ob eine falsche Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag einen Mangel darstellt und den Mieter zur Minderung berechtigt.

Keine Probleme stellen sich, wenn die Wohnung tatsächlich größer ist als angegeben ist. Denn dann ist der Mieter nicht benachteiligt. Die Frage stellt sich erst, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Hier hat sich der Bundesgerichtshof auf den Standpunkt gestellt, dass eine Abweichung von weniger als 10 % unschädlich ist. Steht also z.B. im Mietvertrag, dass die Wohnung 100 qm groß ist, ist sie aber nur 91 qm groß, berechtigt dies nicht zu einer Mietminderung.

Dagegen liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt. Ist die Wohnung in dem vorgenannten Beispiel also nur 89 qm groß, kann die Miete um 11 % gemindert werden.

Durch verschiedene Gerichte war nun die Frage zu klären, ob auch eine fehlerhafte Berechnung bezüglich einer anzurechnenden Terrasse zu einer Minderung führt. Die Fläche einer zur Wohnung gehörenden Terrasse kann in der Regel zu 25 % zur Wohnfläche der Wohnung hinzugerechnet werden. Im Ausnahmefall können auch 50 % angerechnet werden. Bei großen Terrassen kann dies für die Beurteilung der Frage, ob eine Abweichung von mehr als 10 % vorliegt, oftmals eine Rolle spielen. Da es sich hier aber nicht um tatsächliche Flächen handelt, sondern nur um eine Berechnungsweise, ist ein Fehler in der Berechnung der heranzuziehenden Terrassenflächen für die Frage der Mietminderung unschädlich. Diese Sichtweise hat nunmehr der BGH bestätigt.

Streiten sich die Parteien allerdings wegen Betriebs- oder Heizkosten, ist immer von der tatsächlichen Größe der Wohnung auszugehen. Dies gilt auch für Mieterhöhungen. Daher sollte im Mietvertrag unbedingt darauf geachtet werden, dass die richtige Größe angegeben wird.