Fristlose Kündigungen im Wohnraummietrecht

Jeder Mieter einer Wohnung genießt Kündigungsschutz. Ein Vermieter kann daher nicht grundlos ein Mietverhältnis über eine Wohnung kündigen, schon gar nicht ohne Einhaltung einer Frist. Er ist nur dann zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter in eklatanter Weise gegen die mietvertraglichen Pflichten verstößt.

Der häufigste Fall einer solchen Pflichtverletzung ist die Nichtzahlung der Miete. Wenn sich der Mieter mit zwei Mieten in Zahlungsverzug befindet, kann der Vermieter fristlos kündigen. Zu beachten ist dabei, dass die Miete am dritten Werktag eines jeden Monats im voraus auf dem Konto des Vermieters eingehen muss. Ab dem vierten Werktag befindet sich der Mieter in Verzug. Wiederholt sich dieser Verzug noch einmal, besteht für den Vermieter bereits das Recht zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung.

Der Gesetzgeber gewährt dem Mieter aber noch eine Chance, das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten. Wenn dem Mieter aufgrund einer solchen Kündigung eine Klage auf Räumung zugeht, hat er zwei Monate Zeit, den gesamten Rückstand – auch den aktuellen – auszugleichen. Dann wird die ausgesprochene Kündigung nachträglich unwirksam. Diese Möglichkeit besteht für den Mieter jedoch nur einmal.

Ständig unpünktliche Zahlungen rechtfertigen ebenfalls eine fristlose Kündigung. Wer die Miete sieben Mal nicht pünktlich am dritten Werktag an den Vermieter gezahlt hat und bereits deswegen abgemahnt wurde, muss mit einer Kündigung rechnen. Die Kündigung kann in diesem Fall auch nicht nachträglich geheilt werden.

Ein Mieter muss die gemietete Wohnung auch selbst nutzen. Eine Weiter- oder Untervermietung ist nur mit Genehmigung des Vermieters zulässig. Fehlt eine solche, besteht für den Vermieter ebenfalls das Recht zur Kündigung, falls er den Mieter vorher abgemahnt hat. Das gleiche gilt, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig und mehrfach stört.

Weiter ist eine Kündigung möglich, wenn der Mieter die Mietsache in einer derartigen Weise vernachlässigt, dass die Substanz der Räume gefährdet ist, z.B. dadurch, dass er die Mietsache vorsätzlich oder grob fahrlässig in Brand setzt.

Der Mieter kann zwar das Mietverhältnis jederzeit kündigen. Er hat aber eine Kündigungsfrist einzuhalten, die neuerdings drei Monate beträgt. Will er fristlos, also ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, aus dem Mietverhältnis entlassen werden, ist auch ein wichtiger Grund notwendig. Hier ist beispielsweise eine Gesundheitsgefährdung zu nennen. Der Mieter kann also sofort das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Zustand der Räume seine Gesundheit in erheblicher Weise gefährdet oder beeinträchtigt.

Was übrigens häufig übersehen wird, ist, dass eine Kündigung nur dann wirksam ist, wenn sie von allen Mietern unterschrieben, abgesendet und dem Vermieter zugegangen ist. Auch ist bei einer fristlosen Kündigung der wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, läuft das Mietverhältnis weiter, auch wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung vorhanden ist.